A Reforma Tributária no Brasil deixou de ser uma promessa distante para se tornar uma realidade em fase de transição. Para o mercado imobiliário, um setor historicamente complexo e cheio de particularidades, as mudanças geram dúvidas: o imposto vai subir? O modelo de negócio precisa mudar?
Se você é corretor (seja pessoa física ou jurídica), entender esses pilares é fundamental para garantir a saúde financeira do seu negócio e prestar uma consultoria de qualidade aos seus clientes.
1. o fim do “Sopa de Letrinhas”: IVA Dual
O coração da reforma é a substituição de cinco impostos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por um modelo de IVA (Imposto sobre Valor Agregado) Dual:
* CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): De competência Federal.
* IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): De competência Estadual e Municipal.
Para o corretor, que hoje lida majoritariamente com o ISS (municipal), a unificação traz uma simplificação burocrática, mas exige atenção à nova alíquota.
2. O Regime Especial para o Setor Imobiliário
O setor imobiliário não terá a alíquota padrão (estimada em torno de 26,5% a 28%), o que seria inviável. Foi conquistado um regime de tributação específico, que prevê:
* Redutores de Alíquota: Para operações com bens imóveis, haverá uma redução na base de cálculo ou na alíquota final.
* Dedução de Custos: A possibilidade de abater créditos tributários sobre insumos, o que hoje é limitado.
3. Impacto para o Corretor Pessoa Jurídica (PJ)
A maioria dos corretores opera via Simples Nacional. A boa notícia é que o Simples Nacional continua existindo.
No entanto, há um detalhe técnico importante: se o corretor permanecer no Simples, ele pode não gerar créditos de IBS/CBS para as empresas a quem presta serviço. Isso pode levar grandes imobiliárias a preferirem parceiros que operem no regime de Lucro Presumido ou que optem por recolher o IVA por fora do Simples para repassar créditos.
4. O que muda na venda e locação?
* Venda de Imóveis: A intenção é que a carga tributária total não aumente drasticamente para o consumidor final, mas o cálculo será sobre o “valor agregado”.
* Locação: Atualmente, a locação por pessoa física não sofre incidência de ISS. Na reforma, a princípio, a locação pura continua fora do campo de incidência do IVA, mas a intermediação (a taxa de administração) será tributada pelas novas regras.
Dica de Ouro para o Corretor
A transição será gradual e vai até 2033. O momento agora não é de pânico, mas de organização contábil. Manter um bom fluxo de caixa e revisar sua estrutura societária com um contador especializado em mercado imobiliário será o seu maior diferencial competitivo.
Conclusão: A reforma busca transparência. O corretor que se posicionar como um consultor capaz de explicar esses custos para o cliente ganhará muito mais autoridade no fechamento dos contratos.
