Cláudio Roberto V. Affonso | O Superior Tribunal de Justiça, ao consolidar o entendimento encampado no AREsp 2.933.363, sob o argumento de afastar suposta abusividade, declarou nula a cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de pintar o imóvel antes de sua devolução. Essa orientação, embora travestida de uma pretensa proteção ao locatário e de aplicação literal do artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, clama por uma profunda e necessária revisão crítica. Trata-se, em verdade, de um retrocesso paternalista que desconsidera os pilares do Direito Contratual contemporâneo: a autonomia da vontade, a força obrigatória dos pactos (pacta sunt servanda) e o princípio da intervenção mínima do Estado na esfera privada.
O cerne da controvérsia reside na possibilidade de as partes, em pleno gozo de sua capacidade civil e em regime de livre estipulação, distribuírem os ônus econômicos e de manutenção do bem locado. O artigo 421 do Código Civil é categórico ao dispor que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato, resguardando, em seu parágrafo único, a presunção de simetria e a estrita intervenção mínima do Estado.
Ao avocar para si o papel de revisor de cláusulas puramente patrimoniais e disponíveis, o Poder Judiciário subverte essa lógica. A exigência de pintura nova ao término da locação não configura, por si só, uma vantagem exagerada ou iniquidade. Pelo contrário: traduz-se em legítima alocação de riscos e custos, pois se o inquilino aceita receber um imóvel com pintura nova e se compromete, formalmente, a devolvê-lo nas mesmas condições estéticas, tal obrigação integra a própria composição do preço do aluguel. Retirar essa contrapartida por meio de um dirigismo judicial tardio desequilibra a equação econômico-financeira do negócio jurídico, gerando manifesta insegurança.
O argumento jurisprudencial de que a Lei do Inquilinato obriga o locatário a restituir o imóvel apenas no estado em que o recebeu, “salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (art. 23, III), merece contraposição. A referida norma estabelece um standard mínimo de conservação legal, mas não veda — e nem poderia vedar — que as partes convencionem um padrão superior de restituição.
Mudar as regras do jogo ao término da relação jurídica, sob o pretexto de “proteção ao hipossuficiente”, é desvirtuar a boa-fé objetiva (artigo 113 e 422 do Código Civil), gerando um comportamento contraditório (venire contra factum proprium). O inquilino beneficia-se do imóvel renovado no início e, ao final, busca o Poder Judiciário para esquivar-se do ônus financeiro correlato, transferindo ao proprietário o custo de reposição do bem ao estado de atratividade comercial.
A exegese do contrato de locação urbana deve ser sistemática e harmonizada com o artigo 421-A do Código Civil, introduzido pela Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/1919), que estabelece: Locação Livre de Riscos = Respeito à Vontade das Partes. Os contratos civis e empresariais presumem-se simétricos e paritários, salvo demonstração inequívoca de vício de consentimento ou de vulnerabilidade extrema (o que sabidamente não ocorre na vasta maioria das locações residenciais e comerciais intermediadas por profissionais), assim as regras livremente pactuadas devem prevalecer. A cláusula que determina a pintura não aniquila o uso normal do bem; ela apenas prefixa a forma como o desgaste natural será compensado ao fim do pacto, evitando discussões subjetivas e laudos de vistoria intermináveis sobre o que constitui ou não “deterioração normal”.
A manutenção da visão que taxa tal exigência como abusiva provoca um indesejável efeito macroeconômico reverso: o aumento do risco e dos custos de manutenção por parte do locador fatalmente será repassado ao valor dos aluguéis mensais, encarecendo o acesso à moradia e ao comércio, o que colide com a ODS 10 (Redução das Desigualdades) e ao desenvolvimento de cidades mais sustentáveis e resilientes (ODS 11). A cláusula que determina a devolução do imóvel com pintura nova não consubstancia enriquecimento ilícito do locador, mas sim a legítima preservação do valor de seu patrimônio e o cumprimento estrito de um risco e custo assumidos conscientemente pelo locatário.
O Poder Judiciário deve atuar como garantidor dos pactos, e não como revisor permanente da conveniência econômica das partes. A liberdade de contratar e a segurança jurídica agradecem quando o Estado se recolhe à sua função de intervenção mínima, respeitando a palavra empenhada no instrumento contratual.
A decisão do STJ no AREsp 2.933.363, malgrado imbuída de intenção protetiva, vulnera a segurança jurídica e despreza a maturidade dos sujeitos de direito privados para deliberar sobre seus próprios interesses patrimoniais, uma vez que a intervenção estatal deve ser o remédio excepcional para corrigir assimetrias gritantes e abusos manifestos, e não o instrumento ordinário de invalidação da vontade consciente.
Em última análise, relativizar o que foi livremente pactuado em nome de um paternalismo jurídico extemporâneo não protege o vulnerável; antes, fragiliza o próprio tecido social ao corroer a confiança, que é a moeda mais valiosa de qualquer nação desenvolvida. Afinal, uma sociedade só se mantém verdadeiramente livre e próspera quando a assinatura em um contrato volta a ter o peso intangível de uma palavra de honra.
Autor
Graduado em Direito pela Universidade Federal do Pará (1988); Professor no Magistério Superior nas disciplinas de Direito Civil: Contratos, Direito de Família e Direito das Sucessões; Mestrando em Direitos Fundamentais na Universidade da Amazônia – UNAMA; Membro Diretor do IBDFAM/PA; Vice-Presidente Cível da Comissão de Defesa de Prerrogativas-OAB/PA; Secretário Geral da CDFAM-OAB/PA; Advogado; e-mail: avoccatto@gmail.com.
